Что такое подход к оценке земли

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков 1. Настоящая методика предназначена для определения рыночной стоимости земельных участков для участников земельных отношений. Основные понятия В настоящих методических рекомендациях используются ниже следующие основные понятия. Для целей настоящих методических рекомендаций под объектами оценки понимаются не изъятые из оборота земельные участки. Земельный участок — часть поверхности земли в том числе почвенный слой , границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - задайте свой вопрос онлайн-консультанту. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Доходный подход к оценке земельных участков

Биоиндикация в оценке состояния водной экосистемы Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход.

Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод.

Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей перепродажи земельного участка переводятся в текущую стоимость. Этот метод используется при оценке земельных участков предприятий добывающей промышленности, содержащих полезные ископаемые. Исходя из объема разведанных месторождений, предназначенных для промышленного освоения, а также планируемых или имеющихся производственных мощностей по добыче определяется продолжительность эксплуатации месторождения, то есть длительность прогнозного периода и он может составлять до 25 лет и более.

Расчет величины денежных потоков в прогнозный период осуществляется на основе технико — экономических показателей реального или планируемого проекта разработки месторождения. По каждому году прогнозного периода рассчитывается денежный поток исходя из объемов добычи и реализации полезного ископаемого, цен реализации, затрат на поиск, разведку, разработку месторождения и реализацию продукции, а также обязательных платежей в соответствии с налоговым и природоохранным законодательством.

Расчет ставки дисконтирования основан на учете; - доходности эксплуатации месторождения; - степени достоверности оценки количества полезного ископаемого, доступного для извлечения из недр; - степени риска разработки данного месторождения. Риск ведения работ на месторождении проявляется в потере суммы денежных средств, то есть в недополучении запланированного для данного этапа работ результата.

Величина данного риска может рассчитываться умножением вероятности получения отрицательного результата для определенного этапа работ поиск, разведка, подготовка и эксплуатация месторождения на весовой коэффициент, равный отношению суммы капитальных затрат соответствующего этапа к общей сумме капитальных затрат по проекту.

Метод прямой капитализации предполагает деление годового рентного дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего величина доходов превращается в стоимость земельного участка. Сложной проблемой доходного подхода является определение коэффициента капитализации. При оценке земель коэффициент капитализации состоит только из одной части — ставки дохода, и не включает ставку возмещения капитала.

В настоящее время в мировой практике имеется четыре подхода к расчету коэффициента капитализации для капитализации земельной ренты, то есть оценки сельскохозяйственных земель. Первый подход — земельный участок рассматривается как разновидность денежного капитала и соответственно расчет коэффициента капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Критерием эффективности вложения капитала выступает процентная ставка по инвестициям, характеризующимся сопоставимым уровнем риска.

В развитых странах инвестиции в сельскохозяйственные земли считаются нерискованными и приравниваются к рискам вложений в банки высокой категории надежности. Второй подход — условная капитализация, исходя из установленного государством индекса. Этот метод широко применяется во многих развитых странах для кадастровой оценки различных категорий земель, прежде всего сельскохозяйственных и лесных.

Методиками государственной кадастровой оценки земель определяется срок, в течение которого воспроизводится капитал в сельском или лесном хозяйстве. В Росси данный метод используется при кадастровой оценке сельскохозяйственных земель.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается путем умножения расчетного рентного дохода, получаемого от производства сельскохозяйственных культур на 33 года, а 1 га земель лесного фонда — путем умножения расчетного рентного дохода от заготовки древесины на 50 лет.

Третий подход — расчет коэффициента капитализации методом кумулятивного построения. Например, расчет ставки капитализации при оценке земель в г.

Ставки капитализации включают следующие составные части: - безрисковую ставку, в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку, установленную ЦБ РФ по межбанковским депозитам для твердой валюты.

Данный метод не требует сложных финансовых расчетов, но необходимо иметь достоверные информации о сравнимых продажах земельных участков. Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставление земельного участка арендодателем во временное владение или пользование за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата — это денежная сумма, выплачиваемая за право пользования земельным участком. Как регулярный поток дохода земельная арендная плата арендный доход может переводиться в стоимость методом прямой капитализации.

Этот метод удобен, когда земельные участки сдаются в долгосрочную аренду отдельно от зданий и сооружений. В Российских городах органы местного самоуправления утверждают базовые ставки арендной платы за землю, находящуюся в муниципальной собственности, которые дифференцируются по территориально — экономическим зонам, а также два вида коэффициентов: вида деятельности арендатора и коммерческой ценности местоположения земельного участка.

Для упрощения расчетов в районных городах в качестве базовой ставки годовой арендной платы используется ставка утвержденного земельного налога и соответствующие ей коэффициенты вида деятельности арендатора и местоположение участка. Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, возможно использование техники остатка дохода, приходящегося на земельный участок.

Согласно, принципу остаточной продуктивности земли зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов приписывается земельному участку.

Условия применения техники остатка дохода для земли: - имеющиеся объекты соответствуют варианту наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка; - стоимость зданий и сооружений, расположенных на земельном участке, или предполагаемые затраты на их строительство могут быть рассчитаны достаточно точно, как и срок их эксплуатации; - известен годовой чистый операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости земельного участка с улучшениями.

На рисунке 5 показаны достоинства и недостатки доходного подхода.

Биоиндикация в оценке состояния водной экосистемы Доходный подход к оценке земельных участков позволяет получить оценку стоимости земли, исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов, и применим только к земельным участкам, приносящим доход. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом дисконтирования, представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых рентных доходов или других выгод.

ОБРАЗЕЦ ОТЧЕТА ОБ ОЦЕНКЕ ЗЕМЛИ.ГЛАВА 4. РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА.

Скачать электронную версию Библиографическое описание: Дамдын О. В своем исследовании Е. Таким образом, задача конкретного определения рыночной стоимости земли имеет принципиальное значение. Основой определения стоимости конкретных земельных участков служат рыночные цены. Рыночные цены на земельные участки формируются в процессе взаимодействия спроса и предложения.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков

Ремонт в хрущевке Общая характеристика подходов к оценке рыночной стоимости земельных участков Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли могут использоваться методы одного подхода или методы, представляющие их комбинацию. Выбор метода зависит от объекта оценки, информационной обеспеченности, его соответствия наиболее типичному виду использования объекта оценки и т. Рыночная стоимость земли в первую очередь должна определяться по результату того метода, который определяет цену в условиях обычного делового оборота. Так, например, продажа земельных участков, которые служат получению дохода, происходит преимущественно по капитализированной стоимости будущих доходов, так что в этом случае было бы логично отдать приоритет доходному подходу. Выбор должен быть обоснован с учетом реальной ситуации, складывающейся на рынке земельных участков. Однако традиционно считается, что наиболее надежным способом определения рыночной стоимости земли являются методы сравнительного подхода. Сравнительный подход Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Затратный подход к оценке земельных участков

Главная Статьи Основные подходы в оценке недвижимости Основные подходы в оценке недвижимости В годах в нашей стране стали появляться специалисты, заявлявшие о себе как о профессиональных оценщиках недвижимости. Что же такое оценочная деятельность? Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой можно приобрести объект на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно и добровольно и на сделку не влияют чрезвычайные обстоятельства.

Классическая теория в оценке недвижимости предполагает использование трех подходов: затратного, сравнительного и доходного. В оценке земли.

Основные подходы в оценке недвижимости

Главная Категории Затратный подход к оценке земельных участков Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерным коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор, не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Доходный подход к оценке земельного участка В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода: 1 доходный; 2 сравнительный; 3 затратный техника остатка. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

2.3.1.1 Затратный подход к оценке земельных участков.

Этот подход базируется на том, что инвестор, проявляя должное благоразумие, не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного по назначению и полезности здания в приемлемый для строительства период. Затратный подход включает: - определение затрат на освоение; - оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов. Метод изъятияопределяет рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчета стоимости земельного участка основывается на технике остатка для земли. Условия использования метода изъятия: - при определении наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного; - если на рынке отсутствуют данные о совершенных сделках с незастроенными земельными участками. Алгоритмы оценки земельного участка методом изъятия. Определение рыночной стоимости земли с улучшениями на основе изучения рынка и сравнительных продаж.

Затратный подход к оценке стоимости объектов недвижимости

Оценка земли. Подходы и принципы оценки Существует три общепринятых подхода в оценке земельных участков. Доходный подход,отражающий точку зрения наиболее вероятного покупателя инвестора. Выбор того или иного подхода для оценки осуществляется, исходя из специфики оцениваемого объекта, особенности конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации. Сравнительный подходприменяется для определения стоимости оцениваемого участка путем сопоставления цен недавних продаж аналогичных земельных участков на эффективно функционирующем свободном рынке, где покупают и продают сопоставимую собственность добровольные покупатели и добровольные продавцы, принимая при этом независимые решения. Подход основан на принципе замещения: благоразумный покупатель не заплатит за оцениваемый участок большую сумму, чем ту, за которую можно приобрести на рынке аналогичный по качеству и полезности земельный участок. Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, подход сравнения рыночных продаж позволяет получить максимально точную рыночную стоимость участка на конкретном рынке. Доходный подходприменяется для определения стоимости оцениваемого земельного участка, способного приносить доход в будущем на протяжении определенного срока его эксплуатации. Стоимость представляет собой сумму приведенных к текущему моменту ожидаемых будущих доходов и выручки от перепродажи объекта оценки. Подход основан на принципе ожидания, - разумный покупатель инвестор приобретает земельный участок в ожидании будущих доходов или выгод.

Методологические подходы, методы и принципы экономической оценки

При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. Пример Определить стоимость земельного участка, если известно что: свободные участки в данной местности давно не продавались; цена типового дома с участком колеблется от до тыс. Решение: 1. Определим долю стоимости земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости: 2. Определим стоимость земельного участка: Стоимость участка может находиться в диапазоне от 67 тыс.

Доходный подход к оценке земельного участка В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода: доходный; сравнительный; затратный техника остатка. В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объем и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации. Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.

К переменным расходам относятся коммунальные платежи. На баланс здание будет поставлено по сметной стоимости, которая без учета НДС составляет 49 долл. Арендная плата за земельный участок Ежегодная арендная плата за земельный участок, по данным главного бухгалтера ООО "ООО" составляет рублей в год. Ежегодная арендная плата в долларовом эквиваленте составляет округленно : 32 долл. Страхование Договорами аренды, что арендаторы обязаны застраховать все движимое и недвижимое имущество арендодателя, находящееся в помещениях, в том числе сами помещения, от рис-ков утраты или повреждения, причиненных водой, пожаром, взрывом, кражей, террористи-ческим актом, а также в результате проведения работ по благоустройству помещений. Арен-датор обязан застраховать свою гражданскую ответственность от рисков, связанных с осу-ществлением деятельности в помещениях. В расчетах выплаты по страхованию имущества не учитываются, так как бремя по их оплате ложится на арендатора. Коммунальные платежи Коммунальные платежи включают в себя затраты на оплату электроэнергии, теплоснабже-ния, телефон и иную связь и оплачиваются арендатором дополнительно, поэтому комму-нальные платежи в расчетах не учитываются. Затраты на замещение и текущий ремонт Согласно ВСН р "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального хозяйства и социально-культурного назначения", в помещениях необходимо проводить текущий ремонт и замену изнашивающихся конструкций, коммуникаций и оборудования в среднем раз в 5 лет. Стои-мость ремонта определяется из анализа рынка строительных услуг и принимается из расчета долл.

Комментарии 0
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. Илья

    забрала в цитатник, спасибо!